La SELARL KERKERIAN & Associés intervient régulièrement dans les procédures de divorce contentieux et désormais, non contentieux liés au droit de la famille.

 

Il existe quatre types de divorces :

• Le divorce par consentement mutuel.
• Le divorce pour faute.
• Le divorce par acceptation du principe de la rupture du mariage.
• Le divorce pour altération définitive du lien conjugal.

 

Le divorce par consentement mutuel par acte sous seing privé a été introduit par loi de modernisation de la justice du 21^ème siècle.

 

L’article 229 du code civil dans sa nouvelle rédaction permet aux époux souhaitant consentir mutuellement à leur divorce de le faire par convention sous seing privé, contresigné par avocats et déposé au rang des minutes d’un notaire (cette procédure n’est applicable que si les enfants mineurs ne souhaitent pas être auditionnés par le juge et si aucun des époux ne fait l’objet d’un régime de protection).

 

Concernant le droit de la famille, notre cabinet s’est spécialisé dans les procédures de licitation des biens indivis pour permettre le partage d’une indivision post-communautaire ou d’une indivision successorale.

 

Qu’il s’agisse d’une indivision post-communautaire ou d’une indivision successorale, la sortie de l’indivision est de droit pour tous les indivisaires conformément aux dispositions de l’article 815 du code civil.

 

De nombreuses successions ou des indivisions post- communautaire sont paralysées pendant de nombreuses années en raison du désaccord des héritiers ou des ex-époux pour procéder à la vente de leurs biens indivis.

 

En l’absence d’accord sur un éventuel partage amiable, la seule solution est de recourir à un partage judiciaire et/ou préalablement à la vente sur licitation des biens indivis.

 

C’est une procédure qui met fin à l’indivision du bien par la vente aux enchères.

 

Il existe une procédure simplifiée dans l’hypothèse où le ou les indivisaires disposent des 2/3 des droits indivis et une procédure contentieuse dans les autres cas.

 

A. LA PROCEDURE SIMPLIFIEE DE LICITATION

 

La licitation d’un bien indivis peut-être autorisée par le Tribunal de Grande Instance à la demande de l’un ou des indivisaires titulaires d’au moins 2/3 des droits indivis.

 

Dans cette hypothèse, le ou les indivisaires titulaires d’au moins 2/3 des droits indivis expriment leur volonté devant Notaire de procéder à la licitation du bien indivis.

 

Dans le délai d’un mois à compter de la rédaction de l’acte, le Notaire le fait signifier aux autres indivisaires lesquelles disposent d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’acte d’huissier pour faire valoir leurs intentions.

 

En cas de désaccord ou en l’absence de réponse des autres indivisaires le Notaire dresse un procès-verbal de carence ou de difficulté.

 

A l’aide de ce procès-verbal, l’avocat du un ou des indivisaires titulaires d’au moins les 2/3 des droits indivis sollicitent l’autorisation du Tribunal de Grande Instance pour procéder à la licitation du bien.

 

La procédure de licitation est identique à celle décrite infra.

 

B. LA PROCEDURE CONTENTIEUSE

 

Si le ou les indivisaires ne disposent pas des droits indivis, ils doivent assigner les autres indivisaires devant le Tribunal de Grande Instance en licitation-partage et s’il est fait droit à cette demande, le bien sera vendu selon une procédure qui emprunte à celle de la saisie immobilière de droit commun.

 

Avant de pouvoir procéder à la vente du bien indivis, il est nécessaire d’obtenir préalablement une décision définitive du juge judicaire ordonnant la licitation du bien indivis et le partage judicaire.

 

Si l’indivision est d’origine successorale, le Tribunal de Grande Instance compétent sera celui du lieu d’ouverture de la succession (Article 45 du Code de procédure civile).

 

Si l’indivision fait suite à un divorce entre époux communs en bien, le juge aux affaires familiales compétent sera celui du prononcé du jugement.

 

L’action est formée contre tous les indivisaires.

 

*CONSEIL PRATIQUE 

Nous vous conseillons vivement de faire publier l’assignation en licitation-partage au Service de la Publicité foncière rendant ainsi opposable aux tiers, même si elle ne fait pas partie des actes soumis à la publicité foncière à peine d’irrecevabilité de la demande en justice.

 

 

1. Sur le contenu de l’assignation en partage

 

 

Conformément aux dispositions de l’article 1360 du Code de procédure civile et à peine d’irrecevabilité, l’assignation-partage contient un descriptif sommaire du patrimoine à partager et précise les intentions du demandeur quant à la répartition des biens ainsi que les diligences entreprises en vue de parvenir à un partage amiable.

 

Le non-respect de cette disposition est sanctionné par l’irrecevabilité de la demande.

 

-sur le descriptif sommaire du patrimoine

 

L’assignation en partage judicaire doit contenir à peine d’irrecevabilité la description du patrimoine à partager.

 

Généralement il suffit de décrire les actifs et le passif de la succession ou de l’indivision.

 

L’assignation devra également indiquer les intentions du demandeur, à savoir s’il souhaite se voir attribuer dans les conditions prévues dans la loi le bien indivis moyennant le paiement d’une soulte, s’il souhaite voir homologuer un partage par lots ou s’il souhaite voir ordonner la licitation du bien indivis.

 

– Sur l’échec du partage amiable

– L’assignation en partage doit mentionner, à peine d’irrecevabilité de la demande, les diligences entreprises en vue de parvenir à un partage amiable.

 

 

Il est indispensable de rapporter la preuve de l’échec du partage amiable soit par la production d’un procès-verbal de carence ou de difficulté dressé par un Notaire, soit par la production de lettres recommandées restées infructueuses ou démontrant  le désaccord entre les indivisaires.

 

 

2.Sur un jugement définitif autorisant la licitation du bien indivis

 

 

Avant de pouvoir déposer le cahier des conditions de vente du bien indivis devant le Juge de l’exécution du Tribunal de Grande Instance compétent, il est indispensable d’obtenir une décision définitive ordonnant le partage judiciaire et la licitation du bien indivis.

 

Le demandeur au partage devra se faire autoriser à déposer le cahier des conditions de vente dressé par son avocat.

 

Le Tribunal de Grande Instance fixera la mise à prix avec faculté de baisse du quart puis de la moitié de l’immeuble indivis après débats contradictoire.

 

S’agissant de l’estimation des biens, le Tribunal détermine la mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente.

 

Toutefois, la mise à prix ne doit pas correspondre à la valeur vénale pour être attractive. Il n’est donc généralement pas nécessaire de recourir à une expertise pour déterminer cette mise à prix.

 

 

3.Sur la procédure de vente

 

Afin de vendre un bien aux enchères sur licitation, il est nécessaire d’établir un cahier des charges sur la base de la mise à prix fixée par le jugement. Ce cahier des conditions de vente sera déposé au Greffe du Juge de l’exécution du Tribunal de Grande Instance compétent.

 

Le cahier des conditions de vente contient :

 

-la décision de justice irrévocable autorisant la vente sur licitation

-le procès verbal descriptif du bien vendu

-le rapport des diagnostics obligatoires

-le certificat d’urbanisme

-l’origine et les renseignements du bien vendu

-les clauses et conditions générales du cahier des charges types

-la clause de substitution d’un indivisaire au tiers adjudicataire

-la clause d’attribution

 

En effet, le cahier des charges peut prévoir la faculté pour l’indivisaire de se substituer au tiers adjudicataire.

 

S’agissant de la clause d’attribution il s’agit d’une clause qui prévoit qu’au cas où la dernière enchère serait portée par un colicitant, l’adjudication ne sera pas prononcé et enchère vaudra promesse s’attribuer l’immeuble au plus fort enchérisseur.

 

La date de la vente sur licitation est fixée dans le cahier des conditions de vente par le demandeur à deux mois à compter du dépôt.

 

Les formalités de publicités doivent être accomplies dans le mois du dépôt du cahier des conditions de vente.

 

La prudence exige de sommer les créanciers inscrits et les indivisaires de prendre de connaissance du dépôt du cahier des conditions de vente et de la fixation de l’audience d’adjudication.

 

En outre, si le bien est occupé par un occupant de bonne foi ou un locataire, il doit être convoqué par lettre recommandée avec accusé de réception un mois avant la date de la vente.

 

La vente s’effectue à la barre du Juge de l’exécution du Tribunal de Grande Instance compétent à la mise à prix fixée dans le jugement.

 

Les enchères sont portées par le ministère d’un avocat inscrit au barreau du Tribunal de Grande Instance compétent.

 

Les enchères sont remportées par le plus offrant.

 

Pour plus de renseignements merci de contacter le cabinet.