Le droit commercial regroupe de nombreuses matières, comme le statut du commerçant, le fonds de commerce, les baux commerciaux, le droit des sociétés et le droit des procédures collectives.

Notre cabinet intervient régulièrement dans ces matièresde droit commercial, aussi bien dans le cadre de contentieux entre commerçants, pour la rédaction des contrats ou statuts (baux commerciaux, demande de renouvellement de bail ou congé), mais aussi dans le cadre de procédures de fixation du montant du loyer commercial révisé ou renouvelé.

Le loyer du bail commercial est librement fixé par les parties lors de la conclusion du contrat. La législation ne s’applique qu’à la fixation du loyer lors de la révision et du renouvellement du bail commercial.

La demande en révision ne peut être formée, aux termes de l’article L. 145-38 du Code de commerce que 3 ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé, de nouvelles demandes peuvent être formulées tous les 3 ans à compter du jour où le nouveau est applicable.

La demande de fixation du montant du bail renouvelé est généralement formulée dans le congé délivré par le bailleur en fin du bail.

À défaut d’accord entre les parties, la fixation du loyer révisé ou renouvelé est régie par les articles L. 145-33 et suivants du Code de commerce . Ce texte pose en principe que le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative, mais l’article L. 145-34 fixe le principe du plafonnement.

L’article L. 145-34 du Code de commerce énonce que « À moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à 9 ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques ».

Autrement dit, le prix du bail renouvelé sera plafonné en fonction de la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux à moins que le bailleur rapporte la preuve de la modification des facteurs locaux de commercialité ayant pour effet d’entraîner la fixation du bail renouvelé à la valeur locative de l’immeuble.

Lorsque le loyer du bail renouvelé est fixé à la valeur locative dans le cadre d’un déplafonnement, la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 a prévue une augmentation progressive du loyer, par paliers annuels.

Le nouvel article L 145-34 dernier alinéa du code de commerce prévoit que la majoration s’appliquera par paliers de 10 % pour les baux renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

La règle des paliers ne concerne que les augmentations de loyer en cas de déplafonnement fondé sur les quatre premiers éléments de l’article L145-33 du code de commerce, à savoir en cas de modification des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité.

Cette disposition n’est pas d’ordre public. Les clauses contraires sont valables.

En outre, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal de grande instance ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire (R 145-23 du code de commerce). Il s’agit d’une compétence exclusive et d’ordre public à laquelle on ne peut déroger conventionnellement.

Déroulement de la procédure – Le déroulement chronologique d’une procédure de renouvellement d’un bail commercial devant le juge des baux commerciaux suit généralement le schéma suivant :

• le demandeur notifie un mémoire préalable ;
• il saisit éventuellement, dans le même temps, la commission de conciliation ;
• il prend une date au greffe pour assigner à jour fixe et fait délivrer l’assignation ;
• le défendeur notifie un mémoire en réponse et les parties échangent éventuellement d’autres mémoires ;
• l’affaire est plaidée et le juge, s’il estime ne pas pouvoir statuer en l’état, peut ordonner une mesure d’instruction, généralement une expertise ;
• après expertise, les parties doivent notifier de nouveaux mémoires ;
• l’affaire est plaidée une seconde fois, et le juge fixe le loyer ;
• les parties peuvent interjeter appel ;
• lorsque la décision de fixation du loyer est définitive, les parties disposent encore d’un droit d’option (le bailleur peut encore refusé le renouvellement ou le preneur peut refuser le renouvellement qui lui a été offert). Il peut s’exercer à tout moment durant la procédure et dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision fixant le loyer.

Pour une révision du loyer, le schéma de la procédure est le même, à cette différence qu’il n’y a pas lieu de saisir la commission de conciliation et qu’il n’y a pas de droit d’option.

Le Cabinet d’avocats Kerkerian vous accompagne dans les procédures amiables ou judiciaires de fixation du prix du bail renouvelé ou révisé dans le cadre du droit commercial. Nous vous accompagnons également dans les procédures de droit des contrats.