Notre Cabinet intervient à tous les stades de la procédure de saisie immobilière :

 

1/ GARANTIR LE PAIEMENT DE VOTRE CREANCE

Le paiement de votre créance peut être garanti par la prise d’inscription hypothécaire sur les biens de votre débiteur.

Grâce à cette inscription votre débiteur ne pourra se rendre insolvable.

 

2/ VENDRE UN BIEN AUX ENCHERES

Le cabinet intervient essentiellement à la demande d’établissements bancaires pour procéder à la vente des biens immobiliers à la barre du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN ou de toute autre juridiction du ressort de la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence par l’intermédiaire de ses avocats partenaires.

Le cabinet intervient aussi à la demande des particuliers pour saisir et vendre un bien immobilier de son débiteur pour procéder au remboursement de sa dette.

En cas d’impossibilité de rembourser une somme due, un bien immobilier dont le débiteur est propriétaire peut faire l’objet d’une procédure de saisie. Cette procédure aboutit à la vente du bien saisi et au remboursement du ou des créanciers.

L’avantage d’une telle procédure réside dans le fait que le débiteur ne peut se rendre insolvable puisque le bien est insaisissable à compter du commandement de payer valant saisie immobilière.

Si aucun règlement n’est intervenu après le commandement, le débiteur se fait délivrer une assignation devant le juge de l’exécution du Tribunal.

Lors de l’audience d’orientation, le juge détermine la suite de la procédure :

• soit en autorisant la vente amiable du bien saisi,
• soit en ordonnant sa vente forcée,

Une fois le bien vendu, le prix de vente sera réparti en fonction du rang des créanciers inscrits et permettra ainsi le remboursement de votre créance.

 

3/ VOUS REPRESENTER DANS LE CADRE D’UNE PROCEDURE DE SAISIE IMMOBILIERE

Le cabinet intervient également pour représenter les intérêts du débiteur saisi dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière. Le ministère d’avocat étant obligatoire en matière de saisie immobilière, seul un avocat inscrit près le barreau de la juridiction peut élever des contestations sur la saisie immobilière.

Le débiteur qui se présente seul à l’audience ne peut que demander l’autorisation de vendre le bien saisi à l’amiable en présentant au juge de l’exécution deux mandats de vente ou un compromis. Dans cette hypothèse, le juge de l’exécution lui donnera un délai de quatre mois pour parvenir à la vente du bien saisi. Passé ce délai, et si un compromis de vente a été régularisé, le juge de l’exécution peut donner un nouveau délai de trois mois pour procéder à la réitération de la vente par devant notaire ; à défaut, le juge de l’exécution n’aura pas d’autre choix que d’ordonner la vente forcée.

Le créancier poursuivant ne peut saisir votre bien immobilier que s’il détient un titre exécutoire constatant une créance certaine liquide et exigible.

Notre intervention consiste à vérifier que les conditions de la saisie immobilière sont réunies, et à défaut, à contester la régularité de la saisie par le dépôt de conclusions d’incident au plus tard au jour de l’audience d’orientation. Outre les contestations sur le quantum de la créance, la plupart des contestations concernent la prescription de l’action en recouvrement de la banque. En effet, le code de la consommation prévoit que l’action en recouvrement de la banque se prescrit par deux ans, à compter du premier incident de paiement non régularisé pour les échéances impayées, et à compter de la déchéance du terme pour  le capital restant dû.

Enfin, nous vous accompagnons tout au long de la procédure de saisie immobilière, dans l’hypothèse où celle-ci est régulière, pour vous permettre d’accomplir toutes les démarches nécessaires à la vente de votre bien dans les meilleures conditions.

 

4/ ACHETER UN IMMEUBLE DANS LE CADRE D’UNE PROCEDURE DE VENTE AUX ENCHERES

 

Contrairement aux idées reçues, la vente aux enchères n’est pas réservée aux initiés ou aux marchands de biens. Tout le monde a le droit de pousser les enchères.

Toute enchère est portée par un ministère d’avocat inscrit au barreau du Tribunal de Grande Instance devant lequel la vente est poursuivie, notre cabinet peut vous représenter et pousser les enchères pour votre compte.

 

*COMMENT CONSULTER LES BIENS MIS EN VENTE ET LES VISITER ?

Les biens vendus aux enchères font l’objet d’une publicité dans les journaux d’annonces légales dans un délai compris entre un et deux mois avant la vente.

Vous pouvez également consulter les biens mis en vente sur les sites suivants :

https://www.special-encheres.com/

http://www.encheres-publiques.com/

https://www.licitor.com/

 

La loi impose l’organisation de visites des biens saisis qui doivent intervenir avant l’audience de vente. Les visites sont mentionnées dans le journal d’annonce légale ou sur les sites internet précités. Elles sont organisées par un huissier de justice aux jours et dates mentionnées.

Vous pourrez également prendre connaissance des biens vendus en consultant le cahier des conditions de vente.

Notre cabinet met en ligne les cahiers des conditions de vente des biens immobiliers que nous vendons.

*CONSEIL PRATIQUE

Nous vous conseillons vivement de visiter les biens saisis pour lesquels vous comptez pousser les enchères.

En effet, en matière de saisie immobilière il n’y a pas de garantie de vices cachés et vous ne disposerez d’aucun recours à l’encontre du débiteur saisi. Les biens vendus aux enchères sont acquis en l’état.

L’acquéreur prendra les biens dans l’état où ils se trouvent au jour de la vente, sans pouvoir prétendre à aucune diminution de prix, ni à aucune garantie ou indemnité contre le poursuivant, la partie saisie ou ses créanciers pour dégradations, réparations, défauts d’entretien, vices cachés, vices de construction, vétusté, erreurs dans la désignation, la consistance ou la contenance alors même que la différence excéderait un vingtième, ni à raison des droits de mitoyenneté ou de surcharge des murs séparant lesdits biens des propriétés voisines, alors même que ces droits seraient encore dus et sans garantie de la nature, ni de la solidité du sol ou du sous-sol en raison des carrières et des fouilles qui ont pu être faites sous sa superficie, des excavations qui ont pu se produire, des remblais qui ont pu être faits, des éboulements et glissements de terre.

L’acquéreur devra en faire son affaire personnelle, à ses risques et périls sans aucun recours contre qui que ce soit.

 

 

*COMMENT POUSSER LES ENCHERES ?

 

Il n’est pas obligatoire que vous soyez présent lors de l’audience de vente puisque l’avocat détient un pouvoir pour pousser les enchères jusqu’à un montant déterminé. Les enchères étant publiques vous pouvez être présent à l’audience.

Pour porter les enchères, rien de plus simple, il suffit de fournir au cabinet impérativement avant l’audience d’adjudication, les documents suivants :

– « une caution irrévocable » ou « un chèque de banque » libellé à : « Ordre des adjudications bâtonnier séquestre» représentant 10 % du montant de la mise à prix avec un minimum de 3000 euros.

-un pouvoir spécial donné à l’avocat pour pousser les enchères ; sachant qu’un avocat ne peut être détenteur que d’un seul mandat.

-Si vous êtes un particulier ou un professionnel personne physique, vous devez fournir les éléments suivants : copie de la pièce d’identité recto-verso, copie d’un justificatif de domicile (factures d’électricité, téléphone etc…)  et copie du livret de famille.

-Si vous êtes une société vous devez fournir les éléments suivants : copie de l’extrait kbis, copie des statuts, copie de la pièce d’identité recto verso du gérant et le procès-verbal d’assemblée autorisant le gérant à porter les enchères pour le compte de la Société.

Le jour de l’audience de vente, la dernière enchère emporte l’adjudication.

Les enchères sont arrêtées lorsque 90 secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère.

Si vous êtes déclaré adjudicataire du bien, le cabinet se charge d’effectuer les formalités pour obtenir votre titre de propriété, vous précisant que vous ne serez propriétaire du bien qu’à l’expiration du délai de surenchère qui est de dix jours à compter du jour de la vente.

Si une surenchère est inscrite dans les délais, le bien sera remis en vente et vous pourrez de nouveau nous donner mandat pour pousser les enchères.

 

*QUEL EST LE MONTANT A PAYER ?

 

En plus du prix de vente en principal vous devez vous acquitter des frais de poursuites dont le détail ci-après :

-Les frais de poursuites sont connus quelques jours avant l’audience d’adjudication (environ 5.000 à 10.000 euros)

– les émoluments de l’avocat (2,5 % du prix de vente)

-Les droits d’enregistrement (environ 7 % pour un particulier et droits réduits pour un marchand de biens)

-Les honoraires de l’avocat

 

 *QUAND FAUT-IL PAYER LE PRIX DE VENTE ET LES FRAIS ?

Le paiement des frais de poursuite sont payés par l’adjudicataire en priorité en sus du prix de vente.

Les droits d’enregistrement sont à régler une fois la vente définitive. La recette des impôts vous adressera une demande de règlement.

Le paiement du prix de vente doit intervenir dans un délai de 2 MOIS à compter de la date d’adjudication définitive à peine de réitération des enchères.

Si le paiement intégral du prix intervient dans le délai de deux mois de la vente définitive, l’acquéreur ne sera redevable d’aucun intérêt.

Passé ce délai de deux mois, le solde du prix restant dû sera augmenté de plein droit des intérêts calculés au taux légal à compter du prononcé du jugement d’adjudication. Le taux d’intérêt légal sera majoré de cinq points à l’expiration du délai de quatre mois du prononcé du jugement d’adjudication.

L’acquéreur qui n’aura pas réglé l’intégralité du prix de la vente dans le délai de deux mois supportera le coût de l’inscription du privilège du vendeur, si bon semble au vendeur de l’inscrire, et de sa radiation ultérieure.

A défaut pour l’acquéreur de payer dans les délais le prix ou les frais taxés, le bien est remis en vente à la demande du créancier poursuivant, d’un créancier inscrit ou du débiteur saisi, aux conditions de la première vente forcée.

Si le prix de la nouvelle vente forcée est inférieur à celui de la première, l’enchérisseur défaillant sera contraint au paiement de la différence par toutes les voies de droit, selon les dispositions de l’article L.322- 12 du Code des procédures civiles d’exécution.

L’enchérisseur défaillant conserve à sa charge les frais taxés lors de la première audience de vente. Il sera tenu des intérêts au taux légal sur son enchère, passé un délai de deux mois suivant la première vente jusqu’à la nouvelle vente. Le taux d’intérêt sera majoré de cinq points à l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de la date de la première vente définitive.

En aucun cas, l’enchérisseur défaillant ne pourra prétendre à la répétition des sommes versées.

Si le prix de la seconde vente est supérieur à la première, la différence appartiendra aux créanciers et à la partie saisie.

L’acquéreur, à l’issue de la nouvelle vente, doit les frais afférents à celle-ci.

*CONSEIL PRATIQUE

En matière de saisie immobilière il n’existe pas de condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire. Cela signifie que vous ne pourrez pas vous désengager en justifiant que votre établissement bancaire ne vous octroie pas le financement nécessaire à l’acquisition du bien aux enchères.

Nous vous conseillons par conséquent de limiter le mandat de l’avocat au montant dont vous disposez, étant précisé qu’il faudra verser le montant du prix de vente en principal et les frais.

Si vous devez recourir à un prêt bancaire, vous devez préalablement à la vente avoir un accord de principe de la banque d’un financement jusqu’à un certain montant. Vous serez en mesure de payer le prix puisque la loi vous donne un délai de 2 mois à compter de l’adjudication.

Nous vous invitons à vous rapprocher de votre établissement bancaire pour pré-constituer un dossier de financement.

 

COMMENT FAIRE UNE SURENCHERE ?

 

Si vous êtes intéressé par un bien immobilier qui vient d’être vendu aux enchères, vous avez la possibilité de faire une surenchère par l’intermédiaire de notre cabinet.

Toute personne peut faire une surenchère dans les 10 jours suivant l’audience d’adjudication, par l’intermédiaire d’un avocat. Cette surenchère est au minimum égale à 10 % du prix principal de la vente, et entraîne la fixation d’une audience de surenchère.

Pour faire une surenchère, rien de plus simple, il suffit de fournir au cabinet impérativement avant l’expiration du délai de 10 jours les documents suivants :

– « une caution irrévocable » ou « un chèque de banque » libellé à : « Ordre des adjudications bâtonnier séquestre» du dixième du prix principal de la vente,

-un pouvoir spécial donné à l’avocat pour pouvoir faire la surenchère,

-Si vous êtes un particulier ou un professionnel personne physique, vous devez fournir les éléments suivants : copie de la pièce d’identité recto-verso, copie d’un justificatif de domicile (factures d’électricité, téléphone etc…)  et copie du livret de famille.

 

-Si vous êtes une société vous devez fournir les éléments suivants : copie de l’extrait kbis, copie des statuts, copie de la pièce d’identité recto verso du gérant et le procès-verbal d’assemblée autorisant le gérant à porter les enchères pour le compte de la Société.

*CONSEIL PRATIQUE

La surenchère ne peut être rétractée.

Cela signifie que si vous nous donnez mandat de faire une surenchère, vous ne pourrez pas la retirer.

L’acquéreur sur surenchère doit régler les frais de la première vente en sus des frais de son adjudication sur surenchère.

Si au jour de la vente sur surenchère, aucune enchère n’est portée, le surenchérisseur est déclaré acquéreur pour le montant de sa surenchère.

 

COMMENT FAIRE SI LE BIEN EST OCCUPE ?

L’avantage du jugement d’adjudication sur saisie immobilière, c’est qu’il constitue un titre d’expulsion mais uniquement à l’encontre du débiteur saisi.

Le cabinet vous accompagne et se charge de procéder à l’expulsion du débiteur saisi.

Par contre, l’acquéreur doit faire son affaire personnelle, pour le temps qui restera à courir, des baux en cours.

Toutefois, les baux consentis par le débiteur après la délivrance du commandement de payer valant saisie sont inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur.

Dans cette dernière hypothèse, vous pouvez missionner le cabinet afin qu’il se charge de faire déclarer inopposables les baux consentis en fraude des droits de la saisie immobilière et d’obtenir par la même occasion un titre d’expulsion.

 

Pour plus de renseignements merci de contacter le cabinet