En application des dispositions de l’article 215 de la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018, l’ordonnance portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis a été publiée le 30 octobre 2019 aux termes d’une ordonnance n° 2019-1101, laquelle est entrée en vigueur au 1^er juin 2020.

Le but premier de cette réforme est d’harmoniser les règles de la copropriété.

Le législateur a entendu créer un véritable statut de la copropriété d’ordre public, prévoyant des normes impératives et consacrant, par ailleurs, la jurisprudence déjà appliquée de longue date.

L’article 1^er de cette ordonnance prévoit d’ailleurs que ce statut s’impose à tous les immeubles ou groupes d’immeubles affectés à l’habitation.

Pour y échapper, deux conditions sont énoncées par la loi, à savoir :

• L’existence d’une convention expresse qui déroge au statut de la copropriété,
• Une organisation dotée de la personnalité morale suffisamment structurée (il demeure néanmoins une incertitude, puisque le législateur n’a pas déterminé en amont le type d’organisation dont il s’agira).

L’ordonnance apporte des modifications sur la notion et les critères des parties communes puisqu’elle les détermine soit comme étant des parties communes spéciales, soit des parties communes à usage privatif (droit de jouissance privative).

Le texte impose également que le règlement de copropriété le type de parties.

Ce qui importe est que l’article 4 prévoit expressément qu’il est d’ordre public et que toute clause contraire est réputée non écrite.

Le législateur est venu, par ailleurs, déterminer le rôle exact du syndicat de copropriétaires puisqu’il n’impose plus de limitation à son rôle à la conservation et à l’administration de l’immeuble mais qu’il y ait une réelle extension liée à son amélioration.

Dorénavant, il est retenu la responsabilité de plein droit du syndicat en cas de dommages ayant leur origine dans les parties communes.

L’ordonnance du 30 octobre 2019 est venue, par ailleurs, déterminer les nouvelles obligations du syndic.

La loi ALUR avait modifié de manière substantielle les obligations du syndic.

L’ordonnance vient les compléter.

Cette ordonnance est venue rappeler que l’écrit est nécessaire et qu’il y a lieu de conclure un contrat, même type, et ce conformément au décret en date du 28 mars 2015.

Il s’agit d’un contrat à durée déterminée, lequel pouvant aller jusqu’à 36 mois (minimum 12 mois).

La reconduction tacite est supprimée et le contrat doit nécessairement être validé par l’Assemblée générale du syndicat des copropriétaires.

Principalement, les nouvelles obligations du syndic portent sur la nécessité de :

• Disposer d’une fiche synthétique, conformément à l’article 8-2 de la loi de 1965 (10 juillet 1965)
• La conservation des archives (article 18 de la loi du 10 juillet 1965).
• L’obligation de comptes séparés pour les petites copropriétés.
• Déterminer les modalités de transmission des fonds.

Le législateur a, en outre, déterminé un renforcement du rôle du Conseil syndical, et ce en vertu des dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

En effet, l’ordonnance du 30 octobre 2019 étend les délégations de pouvoir qui pourront être votées dans le cadre de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 :

• Extension de délégation de pouvoir.
• Encadrement financier de la délégation de pouvoir.
• Durée maximum de 2 ans.
• Souscription d’une assurance responsabilité civile par le syndic.
• Modalités d’exécution.

Le Conseil syndical doit rendre compte des décisions prises dans le cadre de la délégation et doit rédiger un rapport à communiquer à l’ensemble des copropriétaires.

Il appartiendra à l’Assemblée générale des copropriétaires de prévoir aux termes de la résolution, l’étendue et les contours de la délégation.

Les modalités de convocation de l’Assemblée générale sont également modifiées puisque le législateur prévoit le droit à tout copropriétaire de convoquer une Assemblée générale.

Néanmoins, il y a un encadrement strict puisque le motif de cette convocation doit porter sur ses droits et obligations du copropriétaire.

Ce dernier conservera à sa charge, les frais afférents à cette assemblée.

En outre, le législateur consacre, le vote par correspondance et par courrier avant l’Assemblée générale, selon un formulaire type fixé par arrêté.

Le but étant de permettre aux copropriétaires de voter dans le sens voulu puisqu’actuellement, le vote par pouvoir ne permet pas de se conformer aux instructions du copropriétaire.

L’ordonnance du 30 octobre 2019 est également venue modifier les règles des majorités puisque celles de l’article 24 sont étendues.

Enfin, concernant le contentieux de la copropriété, l’ordonnance a créé une action nouvelle contre le syndic en cas de carence ou d’inaction.

Dès lors, un pouvoir renforcé est donné au Président du Conseil syndical, lequel a la possibilité, ou à défaut le Conseil syndical, d’intenter une action aux fins d’indemnisation née du préjudice subi en cas d’inaction ou d’une carence du syndic.

Il s’agit de rechercher la responsabilité du syndic à l’initiative de certains copropriétaires alors qu’actuellement les actions sont engagées systématiquement par tous les copropriétaires.

Le législateur ouvre donc le droit d’action pour l’intérêt collectif.

La délégation donnée au Conseil syndical (au Président qui dirige l’action) doit déterminer l’objet et les contours de l’action.

Il pourra alors convoquer une Assemblée générale (article 8 de la loi) pour obtenir la délégation.

Concernant l’action à l’initiative des copropriétaires, il n’est pas prévu de délégation pour les copropriétaires mais ces derniers pourront directement saisir le Tribunal pour engager la responsabilité de leur syndic.

La répartition des dommages et intérêts sera répartie sur l’ensemble des copropriétaires.

Cette réforme, qui paraît moins révolutionnaire qu’initialement annoncé, comporte néanmoins un certain nombre de mesures qui permettent de clarifier, voire de simplifier les dispositions jusqu’alors issues de la loi 65-557 du 10 juillet 1965.

Elle renforce, en tout état de cause, le rôle du Syndicat des copropriétaires et celui du Conseil syndical.

Hanna AKACHA, Avocat collaborateur.