Jusqu’à très récemment, la jurisprudence considérait que le cahier des charges avait un caractère contractuel, qui permettait à tout coloti de demander la démolition des bâtiments édifiés en violation de ce cahier des charges, sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un quelconque préjudice.

(Par exemple Cass. 3^e civ. 19 mai 1981 ou Cass. 3^e civ. 12 février 2008, n° 06-20.185)

C’est à l’aide du principe de proportionnalité que la Cour de cassation a mis un frein aux décisions de démolition d’office.

Déjà, la Cour de cassation avait mis un frein à la démolition d’office au sujet d’une construction édifiée en violation d’une servitude.

C’est ainsi que, dans un arrêt du 19 décembre 2019, la 3^e chambre civile a estimé que la sanction de principe d’une construction édifiée en violation d’une servitude ne devait plus être la démolition, mais que celle-ci ne pouvait être prononcée qu’à la condition de ne pas être disproportionnée au regard du droit au respect du domicile.

(Cass. 3^e civ. 19 décembre 2019, n° 18-25.113)

C’est finalement dans un arrêt du 13 juillet 2022 que la 3^e chambre civile de la Cour de cassation a considéré que la violation du cahier des charges d’un lotissement n’entraîne pas de manière automatique la démolition de l’ouvrage, mais nécessite une juste évaluation du désagrément subi du fait de l’irrégularité de la construction, le principe de réparation intégrale du préjudice doit être concilié avec celui de la proportionnalité de la sanction.

Dans cette espèce, l’arrêt d’appel frappé de pourvoi avait estimé qu’ayant retenu qu’il était totalement disproportionné de demander la démolition d’un immeuble d’habitation collective dans l’unique but d’éviter au propriétaire d’une villa le désagrément de ce voisinage, alors que l’immeuble avait été construit dans l’esprit du règlement du lotissement et n’occasionnait aucune perte de vue ni aucun vis-à-vis, la Cour d’appel, qui a fait ressortir l’existence d’une disproportion manifeste entre le coût de la démolition pour le débiteur et son intérêt pour les créanciers, a pu déduire, de ces seuls motifs, que la demande d’exécution en nature devait être rejetée et que la violation du cahier des charges devait être sanctionnée par l’allocation de dommages et intérêts.

(Cass. 3^e civ. 13 juillet 2022, n°21-16.107)

Reste à savoir comment évaluer le préjudice lié à une construction irrégulièrement implantée ?